Comment évaluer la valeur d’un immeuble à revenu ?
La première visite d’une propriété ne nous permet pas d’ estimer sa valeur réelle. Cette observation permet d’estimer la pierre dans son ensemble et d’avoir une idée initiale des coûts de vente annoncés. Mais en tant qu’investisseur accompli, vous devez calculer la valeur d’un bâtiment comme suit pour vous assurer que vous faites une acquisition rentable .
Plan de l'article
Évaluation visuelle du bâtiment
Lors de la visite d’un bâtiment, vous déterminerez si l’état général de la propriété coïncide avec le prix d’achat annoncé par le vendeur ou l’agence immobilière . Dans ce cas, il s’agit d’un bâtiment composé de six appartements, idéalement situé dans un quartier résidentiel . Vu de l’extérieur, le bâtiment semble bien entretenu, malgré un toit dégracé et une maçonnerie fatiguée.
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Après avoir fait sur au tournant de la bonté, vous devez prendre le temps de visiter l’intérieur des studios. La découverte du studio au rez-de-chaussée renforcera l’intérêt du bâtiment. Les appartements sont lumineux et spacieux avec de grandes fenêtres. Les nouveaux cadres, les nouveaux parquets et les vieilles tuiles des années 1950 révèlent le potentiel élevé de l’espace de vie .
L’ absence de gros travaux attendus vous permet déjà de faire une estimation initiale du loyer. En outre, le bâtiment bénéficie d’un jardin en tant que partie commune, en plus de sa proximité des garages, qui sont également à vendre. Par conséquent, vous êtes déjà en mesure de faire une prévision initiale du loyer proposé en termes de prix d’achat . Pour rester dans une estimation de la réalité, vous devez tenir compte du loyer actuel ou précédemment appliqué, du taux d’inoccupation et du coût de la Exploitation.
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Analyser les données pour les mettre sur le marché
Pour rendre votre calcul aussi réaliste que possible, il est important d’ analyser les données que vous avez par rapport à la propriété, point par point. Ici, pour un immeuble divisé en six appartements, le vendeur demande 540,600€. Chaque appartement dispose de deux grandes chambres de 12 m², une grande cuisine et une grande salle de bains. Certains utilisent une chaudière complètement nouvelle.
Les postes vacants pour un à six mois ont été loués nus à 2 700€ pour une superficie de 250 m². La taxe foncière est de 3000€ soit environ 30.000€ de loyer par an. À ce stade, le prix de vente de la propriété coïncide avec celui du marché, mais à première vue, il n’est pas rentable. Pour que l’acquisition soit intéressante, vous devez négocier le prix d’achat à la baisse. Alternativement, vous pouvez utiliser envisager également de grimper le loyer à 4 000€. Pour ce faire, la meilleure alternative est la location meublée .
Louer un appartement dans un appartement partagé, vous pouvez pratiquement doubler la rentabilité de la propriété. En fait, vous devriez envisager de louer une chambre pour 300€, ce qui augmentera la location d’un appartement à 600€. Cela vous donne déjà une certaine marge de manouvre par rapport à la location nue, ce qui porte le loyer à près de 4 000€. Cette estimation initiale vous permet de spécifier une marge de départ pour les discussions sur la négociation du prix d’achat .
Calculer stratégiquement la rentabilité de la propriété
Maintenant que vous avez fait un aperçu de la valeur estimée de la propriété et de sa rentabilité, vous devez procéder à un calcul plus concret. Échec de création d’un Calculateur de rentabilité, voici les chiffres clés que vous pouvez utiliser pour faire une évaluation pratique de votre acquisition. Cela vous permet alors de négocier le prix, en fonction de la valeur qui vous semble la plus juste et rentable .
Outre le prix de vente (546 000€), il est important d’accorder une attention particulière aux différents coûts d’investissement. Les frais d’intendance, les assurances, les frais d’exploitation, les frais de location et l’impôt foncier peuvent légèrement augmenter vos dépenses. Ici, ces dépenses s’élèvent à près de 40 000€, ce qui est énorme.
Stratégiquement, la valeur idyllique du bâtiment devrait fluctuer autour de 420 000 euros. Négocier 100 000€ de moins, incluant tous les frais d’acquisition (frais d’achat, frais de garantie, honoraires de notaire, honoraires d’agent) vous permettrait de créer un flux de trésorerie de 4 000€ par an.
Dans ce contexte, une légère rénovation est nécessaire, notamment entre 15 000€ et 20 000€ de mobilier. Avec une couverture de 70 %, vous bénéficierez d’un bénéfice supplémentaire de 900€ par mois en acceptant une location meublée pour 600€ par chambre. Vous pouvez même atteindre une rentabilité de 10%, avec un prix d’achat de 321 000€, ce qui réduirait le loyer à 4 220€. Cependant, cette affaire est difficile à obtenir.
