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Pour les contrats de location régis par la loi du 6 juillet 1989, il existe des cas où les locataires peuvent bénéficier d’une période de préavis réduite d’un mois pour la résiliation de leur bail.
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D’ autre part, les donateurs restent engagés pendant six mois et n’ont aucun moyen de raccourcir cette période de préavis.
NOTIFICATION RÉDUITE POUR
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Le locataire peut accorder des vacances à tout moment (article 12 de la loi du 6 juillet 1989).
La personne doit respecter un délai de préavis de trois mois, qui peut être réduit à un mois dans les cas suivants :
— obtenir un premier emploi
— Mutation
— Perte d’emploi
— Nouvel emploi dû à la perte de travail
— Locataires de plus de soixante ans dont l’état de santé justifie un changement de résidence
— Locataires bénéficiaires RSA
Plan de l'article
À PROPOS DU NOUVEL EMPLOI
Le locataire, qui a été résilié avant l’entrée en vigueur du bail, exerçait de nouveau la même activité qu’un vendeur automobile. Étant donné que ces événements (perte d’emploi et nouvel emploi) n’ont pas eu lieu les deux pendant le bail, le locataire ne peut valablement prétendre qu’en raison de son nouvel emploi (CA Bordeaux, 9 décembre 1999 : JCP N 2001, p. 1701 ; Note B.
Quelle que soit la forme de son contrat de travail, la date d’adhésion au système de sécurité sociale doit être considérée comme la date de référence pour le premier emploi du locataire (réponse ministérielle no 911, JOAN Q, 14 octobre 2002, p. 3611).
EN CE QUI CONCERNE LE TRANSFERT, la jurisprudence a eu l’occasion de préciser que :
L’ autorisation accordée quatre mois après le transfert n’a pas été accordée en raison d’un délai de préavis justifié (CA Besançon, 2 c. 30 janvier 2001 : Rents and copr. 2001, comm. 174, note B. Vial-Pedretti).
Le déménagement pour des raisons professionnelles d’activité libérale ne donne pas lieu à un transfert (Civ 3, 16 mars 1994, Civil Bull. III No 51
La retraite du locataire ne se termine pas sur un transfert (Versailles, 5 décembre 1997, Administration juillet 1998, 33)
Si les conjoints sont copropriétaires du contrat de location résidentielle, il suffit qu’un seul des deux remplisse l’une des conditions pour qu’ils puissent bénéficier de la période de préavis raccourcie (1ère chambre CA Montpellier 29 novembre 1995)
Les circonstances justifiant le raccourcissement du délai de préavis doivent concerner personnellement le titulaire du bail et non la personne résidant dans les locaux loués, qu’il s’agisse de l’associé du locataire ou même de la garantie commune (Versailles, 30 janvier 1998, Loyers et copr. 1999, no 32 ou Aix en Provence, 26 février 1998, Loyers et copr. 1998, p. 290)
Le locataire ne peut bénéficier de la période réduite à un mois si le transfert réclamé est celui de son associé, qui n’a jamais été copropriétaire du bail (TI Dunkerque, 14 novembre 1984, Dalloz 1985, IR 290)
Le locataire qui se retire ne subit aucune perte d’emploi au sens de l’article 15 et ne peut bénéficier du délai de préavis raccourci « (Paris, 30 octobre 1997 : Rents et copr. 1998, n° 35) »
Ce n’est pas un transfert pour un locataire de quitter sa ville pour des raisons professionnelles, mais selon un amendement qu’il a fait (TI Paris, Loyers et Condominium, 1987, n° 300)
Le licenciement pour commodité personnelle n’est pas un transfert (Cour d’appel de Caen, 10 septembre 1998, loyers et copropriétés 1999, No 233)
La résiliation de la cession du locataire, qui a entraîné une modification de son ordre, puisqu’elle a mis fin à son activité professionnelle à Paris, constitue un transfert. Peu importe si le transfert a été limité dans sa durée et un « transfert » au sens de l’article 15 n’est pas subordonné : Condition de changement (Paris, 22 mars 2001, loyers et copropriétés 2002, no 59)
Un changement d’activité est assimilé à un transfert (Paris 18 novembre 1999, loyer et copropriété 2000, No 219)
Une nouvelle proposition d’emploi soumise à relocalisation ne constitue pas un transfert si le contrat de travail n’a pas été exécuté (CA Aix en Provence, 11 a 22 septembre 2005 ; Jurisdata n° 2005-286206)
La réduction du délai ne dépend pas d’une certaine éloignement géographique imposé par la nouvelle activité professionnelle (civil 3, 20 juillet 1994, Bull. civil III, n° 151)%
Le transfert vers la même ville est valable (Cass. 3rd civ. 22 octobre 2003 ; Bull. civ. 2003, III n° 179) ; Ajoute à la loi une condition qui n’inclut pas le tribunal exigeant le transfert de changer de résidence dans une autre ville (cassation civile 3, 22 octobre 2003, D 2003, IR 2665) — Toutefois, le transfert vers le même quartier dans la même ville n’implique pas un changement de résidence justifiant le raccourcissement du délai de préavis (Paris 6, 27 mars 1997, loyers et copropriétés, 1997, n° 194)
Le propriétaire a le droit de demander une preuve de transfert (Limoges, 18 novembre 1994, Loyers et Condominium 1998, no 91) et peut exiger de l’employeur du locataire si un transfert a eu lieu, à condition que l’enquête ne constitue pas un comportement indélébile (Versailles 5 décembre 1997).
Le transfert implique une décision de l’employeur ou du superviseur du locataire (CA Versailles, premier paragraphe 14 décembre 2005 ; BPIM 2005 n° 358 ; CA Paris 6 B, 19 janvier 2006 ; AJDI 2006, p. 384).
EN CE QUI CONCERNE LA PERTE D’EMPLOI, la jurisprudence a clarifié :
La perte d’un emploi ne peut pas être liée à une activité libérale (Civ. III No 51) ou une activité commerciale (Agen 22 mars 2000 Loyer et copropriété 2000 No 269)
Pas même un artisan maçon (Versailles, 30 janvier 1998, Rents et copr. 1999, no 32)
Un locataire qui n’est pas un employé ne peut être congédié et ne peut bénéficier d’un délai de préavis raccourci (période de cassation 3, 18 juin 2000, janvier 2003, 44)
Un locataire qui démissionne ne subit pas de perte d’emploi au sens de l’article 15 et ne peut bénéficier du délai de préavis raccourci (Paris, 30 octobre 1997 : Rents et copr. 1998, 35)
La crainte du locataire de retirer son poste ne suffit pas à bénéficier d’un délai de préavis réduit (civil 3 juillet 1999 : D. 1999. IR 211)
La communication abrégée s’applique même si les conditions de résiliation du contrat de travail ont été négociées avec l’employeur (CA Paris, 6 chambre C, 10 février 1998 : Rents et copr. 1998, comm. 182)
Le bref préavis est valable en cas de résiliation du bénéfice de l’épouse, copropriétaire du bail, en raison de son état de grossesse du salon (CA Paris, 6e chambre B, 17 juin 1999 ; Rents et copr. 2000, comm. n° 7)%%
Le locataire doit avoir déjà reçu notification de son licenciement et du congé donné après la notification préliminaire et ne doit pas être admissible à un préavis réduit avant réception de la lettre de résiliation (Paris 22 septembre 1998, Rents et copr. 1999, n° 8)
La perte d’emploi suppose que le locataire a fait l’objet d’une décision de cessation d’emploi le jour des vacances. Ainsi, le locataire, qui a passé deux jours avant que le congé de notification donne le licenciement officiel doit respecter un délai de trois mois (cassation 21 juillet 1999)
Toutefois, lorsque le locataire savait à la date de signature du bail que son contrat à durée déterminée serait conclu quelques jours plus tard, il n’a pas le droit de se prévaloir du raccourcissement du délai de préavis (Kassation, 3rd Civil, 30 septembre 1998 : Revue des Loyers 1998, p. 562, Loyers et copr. 1999, venir. No 8)
Le défaut de contrat de travail à durée déterminée d’un locataire lui permet de bénéficier d’un délai de préavis réduit à un mois (Cassation Civ. 8 décembre 1999, JCP N 2000, p. 1195 ou CA Bordeaux, 1re chambre B, 13 mars 2000 : Juri-Data n° 2000-110177-Paris, 17 juin 1999, loyers et copropriété 2000, n ° 7 concernant les intermittenteurs de l’émission
( La perte d’emploi doit être personnelle dans le Locataire (locataire) et non lié à la personne vivant dans l’immeuble ou fourni la garantie conjointe (Cassation Civile 3, 21 mars 1990, loyer et copropriété 1990, n° 262 — Paris, 24 octobre 2000, loyers et copropriété 2001, n° 60)
La destruction d’une promesse de recrutement qui n’est en effet qu’un projet (cassation 3e civ, 3 décembre 2003 ; Bull. 2003 III n° 217 ; JCP G 2004 IV 1211)
La retraite du locataire ne représente pas une perte d’emploi (CA Paris 6.B, 321 janvier 2003 ; AJDI 2003, p. 198)
Le congé doit être accordé à un moment proche de la perte d’emploi. Des vacances tardives constateraient donc qu’il n’y a pas de lien de causalité entre la sortie du site et la perte d’emplois (CA Aix en Provence 11ème ch. B 22 mars 2005, Données sur l’aide juridique no 2005-272615).
SUR UN NOUVEL EMPLOI APRÈS PERTE La jurisprudence précise que :
La perte d’emplois et les nouveaux emplois doivent survenir pendant le bail (Bordeaux, 9 décembre 1999, loyers et copropriétés 2000, n° 265)
POUR LES LOCATAIRES DE PLUS DE 60 ANS DONT L’ÉTAT DE SANTÉ JUSTIFIE UN CHANGEMENT DE RÉSIDENCE : Il a été autorisé à justifier le raccourcissement du délai de préavis :
Le locataire âgé doit apporter la preuve que son état de santé nécessite un changement de résidence afin de bénéficier de la réduction du délai (Toulouse 19 janvier 1999, location et copropriété 1999 n° 205)
Les difficultés du locataire peuvent persister pendant plusieurs années : une condition qui n’inclut pas la loi, la Cour de justice refuse de réduire le licenciement à un mois, au motif que la santé du locataire n’est pas soumise à la loi. Les problèmes du locataire plus âgé existent depuis de nombreuses années (Cassation Civile 6 novembre 2001 : AJDI 2002, 298)
La préparation de certificats médicaux démontrant que l’exposition à des bruits permanents et répétés par rapport à la situation des locaux loués nuit à la santé du locataire (CA Versailles, 1ère chambre, section 2, 12 janvier 2001 : loyers et condominiums 2002, n° 199)
Les motifs selon lesquels le locataire âgé de 80 ans ne peut plus vivre seul en raison de sa santé (CA Douai, 3e chambre, 10 février 2000)
Un certificat médical attestant que la santé du locataire justifie un changement de résidence (CA Versailles, 8, Salle D, 15 juin 1999 : loyers et copropriétés en 1999. No 288)
D’ autre part, ni l’insuffisance alléguée mais non prouvée Le chauffage n’a toujours pas justifié le départ du locataire vers la mer, ce qui est davantage dû à la commodité personnelle ou au consentement et non à des besoins sanitaires impérieux, car un certificat de preuve médicale de « lunettes cassées » et d’un traumatisme de chute ne justifiait pas le raccourcissement du délai de préavis (Cassation 2e Civile, 29 janvier 2002 ; AJDI 2002, p. 531 — CA Toulouse, 3e chambre, section 1, 19 janvier 1999 ; Ryers et copr. 1999, comm. 205).
CONCERNANT LA LSF (anciennement RMI)
La Cour de cassation a admis que le locataire peut bénéficier d’un délai de préavis réduit, bien que le paiement du revenu minimum pour insertion ait été plusieurs mois avant la délivrance du congé (3e cassation civile, 18 février 2003 ; Rent et Copr. 2003, comm. 105). Il ne peut être accusé de ne pas avoir informé le bailleur de ne pas avoir informé le bailleur dans le bail (Cass. 3e civ. 13 décembre 2005 ; Loyers et copr. 2006, comm. 29)
La subvention spécifique de solidarité d’ASSEDIC n’est pas comparable au RMI (CA Rennes, 4e chambre, 17 juin 1999 : Rents et copr. 2000, n° 65)
L’ allocation pour adultes handicapés n’est pas non plus comparable au RMI (CA Montpellier 2ème cha. A, 26 mars 2002 ; Embauche et copr. 2002, comm. No 279)
Les ressources modestes ne sont pas comparables au RMI (CA Toulouse, 17 mars 1996 ; Rents et copr. 1997, comm. 99 — CA Paris 6e chambre B, 11 décembre 1997 — CA Rouen 18 juillet 2002 ; Loyers et copr. 2003, comm. 32, note B Vial-Pedroletti).
PAS DE MESSAGE PLUS COURT POUR LE LEA
Le principe :
Le propriétaire ne peut accorder son congé de locataire que pour l’expiration du contrat de location et dans un délai de six mois (article 15 de la loi du 6 juin 2003). juillet 1989).
Les vacances doivent également être nécessairement fondées sur : une raison légitime et sérieuse (en particulier, le défaut du locataire de faire une obligation contenue dans le bail), le désir de prendre en charge l’immeuble pour y vivre, la volonté de vendre l’immeuble.
Conformément à l’article 641 du nouveau Code de procédure civile, le délai d’aujourd’hui à aujourd’hui est fixé :
Lorsqu’ un délai est exprimé en mois (…), ce délai expire le jour du dernier mois (…), qui porte la même date que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification donnant effet à la durée du délai. En l’absence d’une date identique, le délai expire le dernier jour du mois.
Le propriétaire ne peut émettre des vacances que pour l’expiration du bail. Par conséquent, contrairement au locataire, le propriétaire ne peut pas quitter pendant le bail à moins que le locataire ne se conforme pas à ses obligations et que le propriétaire exige la résiliation judiciaire du bail ou de la clause de résolution. Le propriétaire ne peut donc accorder ses vacances locataires qu’à la fin du bail pour une période de six mois, à condition que les vacances soient justifiées.
Indépendamment de son intention de faire une proposition de nouveau bail, de renouvellement ou de vacances, le propriétaire doit en informer le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par un huissier de justice au moins six mois avant la fin du bail.
En cas de notification par courrier recommandé, le propriétaire doit s’assurer que le locataire l’a reçu avant le début de la période de 6 mois. Sinon, le propriétaire a intérêt à lui soumettre sa proposition (ou vacances) par l’intermédiaire d’un huissier avant que la période de 6 mois commence à courir. Il est mieux si la fête est émise par un huissier de justice.
Si la lettre recommandée portant les mots « non réclamée » est retournée au propriétaire, les vacances ne peuvent être validées, son avis ne peut être considéré comme régulier en l’absence d’un transfert (CA Paris, B, 8 septembre 2005 : AJDI 2005, p. 910 ; CA Limoges, 19 mai 2004 : Loyers et copr. 2005, venir. 46…).
De même, le congé ne peut être considéré comme valable que si l’accusé de réception a effectivement été signé par son destinataire (Cass. 3 juillet 1995, JCP N 1995 II 1819…). Si cette notification n’est pas respectée, le contrat de location sera renouvelé d’office. Si les vacances arrivent prématurément, la notification commence par la date légale, qui correspond aux six mois requis.
