Investir en SCPI, OPCI ou SCI : quelles différences ?

Il est possible de faire des placements dans le secteur immobilier sans contrainte de gestion. Plusieurs organismes existent à cet effet. On distingue entre autres la SCPI, l’OPCI, ou la SCI. Toutefois ces organismes bien qu’ayant des points communs, présentent également de nombreuses divergences. Si vous envisagez de faire un placement dans l’un de ces organisations, mais ignorez laquelle choisir, cet article vous aidera dans ce sens.

Que veulent dire une SCPI, OPCI, SCI ?

SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) est une société qui collecte des fonds auprès des épargnants, acquiert des biens immobiliers à titre locatif, et reverse ensuite les dividendes à ceux-ci. La SCPI est une société immobilière à part entière.

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OPCI (Organisme de Placement Collectif en Immobilier) est un organisme de placement immobilier et financier. Son fonctionnement est assez simple. Il regroupe les fonds des investisseurs, et injectent ensuite ceux-ci dans les marchés immobiliers et financiers. Ces placements produisent des intérêts qui seront ensuite reversés aux différents investisseurs.

SCI (Société Civile Immobilière) est une société constituée d’au moins deux personnes qui se mettent ensemble, achètent un bien immobilier, le gèrent et en tirent des bénéfices ou des pertes.

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Différences entre ces trois organismes

Bien avant de choisir le type de placement à faire, vous devez connaitre les différences entre ces différents organismes.

Composition du patrimoine

SCPI: son patrimoine est constitué de 100% de biens immobiliers locatif. Donc investir dans cet organisme revient à investir entièrement dans l’immobilier locatif.

OPCI: le patrimoine de l’entreprise peut être constitué d’un maximum de 40% d’investissement non immobiliers (10% pour les actifs immobiliers, 30% pour les marchés financiers) et d’un minimum de 60% d’investissement immobilier. Donc vous pouvez avoir des parts en immobilier, et des actions cotés sur le marché financier.

SCI: son patrimoine est constitué de plusieurs types d’investissements. Les liquidités, les parts SCPI, les parts OPCI, les sociétés foncières, etc.

Mode d’acquisition

SCPI: plusieurs modes d’acquisitions existent en ce qui concerne cet investissement. L’acquisition au comptant, l’acquisition à crédit, l’acquisition achat en nue-propriété, l’acquisition par un contrat d’assurance vie.

OPCI: acquisition par assurance vie, acquisition via des comptes titres et acquisition via une épargne salariale.

SCI: l’acquisition en direct, l’acquisition via une société.

Frais d’entrée

SCPI: 4 à 6%, entrée par assurance vie et 6 à 10% hors assurance vie.

OPCI: 2 et 3 % des frais à l’entrée

SCPI: 2% des frais à l’entrée

Rendements et performances (capitalisation)

SCPI: taux de rendement entre 4 et 6%

OPCI: taux de performance très volatiles à cause de la diversité des placements.

SCI: performance à environ 4%

Liquidité du placement (pouvoir revendre aisément ses parts)

SCPI: la liquidité n’est pas une garantie

OPCI: liquidité garantie après seulement deux mois

SCI: vendre ses parts en SCI n’est pas facile, un abattement d’un taux de 10 à 20% des parts est la plupart du temps admis.

Le régime fiscal

SCPI: les taxes sont lourdes. Le régime fiscal est soumis à l’impôt sur le revenu avec des prélèvements sociaux de 17,2%. Quant aux plus-values qui résultent de la vente, elles sont régies par la taxation des plus-values immobilières. Cet organisme est en plus soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

OPCI: régime fiscal soumis au (prélèvement forfaitaire unique) PFU soit 30 % des revenus et des plus-values mobilières.

SCI: elle peut être soumise à l’impôt sur les sociétés ou à l’impôt sur le revenu.