Investissement immobilier : comment bénéficier d’une réduction fiscale ?

Au-delà de l’allègement fiscal à la clé, la « défiscalisation immobilière » permet à tout investisseur de soutenir le gouvernement dans son projet d’encourager la rénovation de logements anciens et la construction d’habitations neuves en France (métropolitaine et outre-mer). La défiscalisation immobilière englobe tous les dispositifs fiscaux qui incitent les contribuables français à l’investissement immobilier.

Vous désirez vous lancer dans un tel investissement ? Il s’agit de l’un des placements préférés des Français et figure parmi les plus rentables actuellement. Quoi qu’il en soit, vous pourrez activer le levier de la défiscalisation immobilière pour bénéficier d’une réduction fiscale.

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Gros plan sur les mécanismes de la défiscalisation immobilière

Afin de favoriser la sauvegarde du patrimoine immobilier français et de pallier le déficit structurel dont le logement en France fait actuellement l’objet, les gouvernements successifs ont voté ou prorogé un lot d’incitations fiscales. Ces dernières incitent les contribuables à investir pour soutenir aussi bien la construction d’habitations neuves que la réhabilitation de logements anciens.

Regroupés, ces dispositifs fiscaux forment ce que l’on appelle la défiscalisation immobilière. Son principe de fonctionnement s’avère relativement simple : le gouvernement octroie une réduction fiscale à tout contribuable investissant dans le cadre de l’une de ces mesures fiscales. Il s’agit donc pour vous, en tant qu’investisseur, d’investir dans l’immobilier pour ainsi récupérer une partie du montant total investi sous forme d’avantages fiscaux. Vous désirez vous y aventurer, mais vous ne savez pas par où commencer ? Alors, vous trouverez certainement les réponses à vos questions auprès des conseillers de transactions.raizers.com, une plateforme d’accompagnement qui vous aidera à propulser votre projet d’investissement locatif.

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Pour vous voir gratifier d’une réduction d’impôts représentant une quote-part de votre investissement, vous devez respecter les contraintes liées à la typologie de votre projet, entre autres la durée de détention, la durée de location, les plafonds de loyer ou ceux de ressources des locataires, l’emplacement du bien, etc. Quelles sont donc les lois de défiscalisation immobilière les plus plébiscitées et qui demeurent en vigueur cette année ? Que devez-vous entreprendre pour optimiser votre fiscalité grâce à elles ?

Comment défiscaliser grâce à la loi Pinel ?

Le dispositif Pinel (successeur de la loi Duflot) est considéré comme le pilier du gouvernement en matière de défiscalisation immobilière. Il est très plébiscité par les investisseurs tous profils confondus. Celui-ci est reconduit au moins jusqu’à l’année prochaine et évoluera à partir de 2023. Cette loi donne droit à des avantages fiscaux intéressants dans la mesure où votre investissement immobilier est conforme à un certain nombre de conditions. Celles-ci sont liées à votre bien, à sa zone d’implantation, au plafonnement de loyer et au locataire. Pour investir en loi Pinel :

• vous devez investir dans un logement neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement VEFA ;
• ce bien doit se trouver dans une zone Pinel (zone tendue), à savoir la zone A, la Abis ou la B1 ;
• vous devez vous engager à le louer pendant 6, 9 ou 12 ans ;
• votre locataire, au moment de la signature du bail et doit disposer de revenus n’outrepassant pas un certain seuil (ce seuil varie en fonction de la composition familiale du locataire et du secteur dans lequel est implanté le logement) ;
• vous êtes dans l’obligation de respecter le plafond de loyer en vigueur dans la zone géographique du bien.

Votre éligibilité au dispositif Pinel se solde sur un allègement fiscal qui varie selon votre durée d’engagement locatif initial. Elle est accordée dans la limite d’un plafond global fixé à 300 000 € par investissement et par an (5 500 €/m²) :

• réduction de 12% étalée sur 6 ans,
• réduction de 18% étalée sur 9 ans,
• réduction de 21% étalée sur 12 mois.

Ainsi, grâce à la loi Pinel, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôts qui peut aller jusqu’à 63 000 €, soit 5 250 €/an. Sa variante outre-mer s’annonce bien plus avantageuse. Elle se destine à tout contribuable investissant dans le même type de logement, mais cette fois-ci dans les DROM-COM (départements et régions d’outre-mer et collectivités d’outre-mer). À la clé, une réduction d’impôts de 23% sur 6 ans, 29% sur 9 ans et 32% sur 12 ans. Là encore, le montant maximum de l’investissement est plafonné à 300 000 € d’investissement par an.

Comment défiscaliser grâce à la loi Censi-Bouvard ?

Valable jusqu’à la fin 2021, ce dispositif concerne les contribuables bénéficiant du statut LMNP (loueur meublé non professionnel) et investissant dans une résidence de service neuve, dont les EHPAD, résidences étudiantes, maisons de retraite… Pour en bénéficier, vous devez vous engager à mettre en location votre résidence de service pendant une durée de 9 ans.

En contrepartie, le gouvernement vous accorde un allègement fiscal de 11% dans la limite d’un plafond global de 300 000 € d’investissent par an. En prime, vous pouvez récupérer la TVA de 20% sur le prix du bien. La loi Censi-Bouvard vous convient parfaitement si vous désirez optimiser votre fiscalité alors que vous rechignez aux contraintes inhérentes à l’immobilier classique : relation avec les locataires, charges, gestion…

Comment défiscaliser grâce au dispositif Malraux ?

Le but de ce dispositif est de soutenir la restauration des bâtiments remarquables (sauvegarde du patrimoine architectural en France) et de booster l’offre locative dans les centres-villes historiques. Pour y être éligible, vous devez acquérir un immeuble à caractère esthétique ou historique pour ensuite le restaurer dans son intégralité et le louer nu pendant au moins 9 ans. Le bien doit se trouver dans un site patrimonial remarquable bénéficiant d’un PVAP (Plan de Valorisation de l’Activité et du Patrimoine) ou d’un PSMV (Plan de Sauvegarde de Mise en Valeur).

Les travaux de rénovation à engager seront supervisés par l’ABF (Architecte des bâtiments de France). Une fois éligible au dispositif Malraux, vous pourrez récupérer 22% (PVAP) ou 30% (PSMV) du montant total des travaux de réhabilitation engagés sous forme de réduction fiscale. Cela pour un plafond glissant de 400 000 € de dépenses réparties sur 4 années fiscales. L’autre avantage de cette incitation fiscale est qu’elle est exclue du plafonnement des niches fiscales.

Comment défiscaliser grâce au dispositif Monuments Historiques ?

Pour bénéficier des avantages octroyés par ce dispositif, vous devez faire l’acquisition d’un bien classé Monuments Historiques, puis le rénover. Une fois les travaux de réhabilitation achevés, vous être libre de louer ou d’occuper le bien restauré. Si vous désirez le mettre en location, il n’y a aucun plafond de loyer à respecter.

Qui plus est, votre investissement locatif vous permet déduire de vos revenus fonciers 100% des charges d’entretien et de réhabilitation ainsi que des intérêts d’emprunts liés aux travaux et à l’acquisition du foncier. En revanche, si vous préférez occuper le logement réhabilité, cette déduction est limitée à 50%. Dans tous les cas, l’octroi de l’avantage fiscal se fait sans limites de montant ni de temps. À l’instar de la loi Malraux, il n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Le dispositif Monuments Historiques vous convient donc parfaitement si vous êtes fortement imposé et si vous accordez une grande importante aussi bien à la qualité du bien qu’à sa rentabilité. Hormis tous les dispositifs cités précédemment, selon la nature de votre investissement, vous pourrez prétendre au dispositif du déficit foncier, à la loi Denormandie, le dispositif Cosse dans l’ancien ou « louer adorable », etc.

C’est ensuite à vous de définir selon votre profil et vos objectifs quel est le dispositif le plus approprié à votre projet.