Locataire mauvais payeur : quelles sont les solutions ?

En France, selon les chiffres du ministère de la Justice, 2 % environ des locations sont concernées par des litiges en matière d’impayés. Une situation que redoutent la plupart des propriétaires. Face aux locataires mauvais payeurs, il existe pourtant des solutions. Voici quelques conseils.

Locataire mauvais payeur : se prémunir dès le départ

Bien sélectionner son locataire

Avant de signer un contrat de bail, il est essentiel d’étudier en détail le dossier du locataire potentiel. On doit évidemment vérifier sa situation financière mais pas seulement ! Prenez note de la nature de son contrat de travail, de la solidité de son entreprise ou encore de sa réputation en tant que locataire. Pour cela, contactez son ancien bailleur pour obtenir des renseignements sur les habitudes de paiement du futur occupant du logement.

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Rédiger son contrat de bail avec soin

Pour se prémunir contre des loyers impayés ou du moins être en mesure d’agir en cas d’incident, mieux vaut prendre le temps de bien rédiger les clauses de son contrat.

Il est tout d’abord essentiel d’indiquer avec précision le montant du loyer et des charges ainsi que la date exacte du paiement. En vertu de l’article 7 a de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur peut en effet indiquer le jour du mois où il souhaite recevoir son loyer. N’hésitez pas à discuter de ce point avec le futur locataire. En négociant une date acceptable pour les deux parties, on augmente les chances d’obtenir le paiement du loyer dans les temps.

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Afin de se protéger contre un locataire mauvais payeur, il est également indispensable d’inclure dans le contrat de location une clause résolutoire. Cette dernière permet en effet de résilier le bail automatiquement en cas de non-paiement du loyer et des charges.

Agir vite dès le premier impayé de loyer

Ne tergiversez pas ! Au premier retard de paiement, il est indispensable d’agir afin de ne pas laisser s’accumuler les impayés de loyer. Commencez par relancer gentiment le locataire. Il s’agit peut-être d’un simple oubli. Si on ne parvient pas à le joindre par téléphone, il convient de lui adresser un courrier recommandé avec accusé de réception.

Dans un premier temps, il s’agit de parvenir à une solution amiable. S’il rencontre des difficultés financières passagères, on peut par exemple lui proposer d’échelonner sa dette ou le diriger vers le Fonds de Solidarité Logement afin d’obtenir une aide. Afin de prendre en compte sa situation, on peut également modifier la date d’encaissement du loyer.

Locataire mauvais payeur : mettre en œuvre une procédure d’expulsion

Si une clause résolutoire est prévue, contactez un huissier de justice pour démarrer la procédure d’expulsion. Celui-ci communiquera un commandement de payer au locataire qui disposera alors d’un délai de 2 mois pour régler sa dette. À défaut, le propriétaire est autorisé à saisir le tribunal judiciaire afin d’obtenir un jugement d’expulsion. Ce dernier devra être exécuté par un huissier de justice.

En l’absence d’une telle clause, le bailleur doit assigner le locataire devant le tribunal de son domicile afin d’obtenir la résiliation du contrat accompagnée d’une décision d’expulsion. Un huissier de justice envoie ensuite un commandement de quitter les lieux au locataire, exécutable dans les deux mois à compter de sa réception. Si le locataire refuse de quitter le logement, l’huissier de justice interviendra pour procéder à son expulsion.

Dans tous les cas, sachez qu’on ne doit jamais procéder soi-même à l’expulsion du locataire. Il est également strictement interdit de changer les serrures du bien. De tels agissements sont effet sanctionnés par le Code pénal.

Récupérer ses loyers impayés

Expulser le locataire ne suffit pas. Il est également nécessaire d’obtenir le remboursement des loyers impayés. Pour cela plusieurs solutions existent :

• Utiliser le dépôt de garantie du locataire : le bailleur ne peut pas l’utiliser en cours de bail pour compenser un impayé de loyer. Il peut en revanche s’en servir pour couvrir les impayés à l’échéance du contrat de location.
• Recourir à la caution pour solder les loyers impayés : en tant que bailleur, on peut s’adresser à la personne ou à l’organisme qui s’est porté caution pour le locataire.
• Faire appel à l’assurance Garantie Loyers Impayés (GLI) : celle-ci prend en charge les loyers impayés, les charges et les frais de procédure. Certaines compagnies d’assurances couvrent également les dégradations provoquées par le locataire dans le logement.

Notons cependant que la GLI et la caution ne sont pas cumulables. En revanche, cette exclusivité tombe si le locataire est étudiant ou apprenti.