Auparavant, les acquéreurs de terrain se confrontaient à une mauvaise surprise seulement après avoir acquis le terrain. Dans le cas où il s’agissait d’un sol argileux, des surcoûts étaient généralement générés. Si les fondations devaient présenter 60/80 cm de profondeur, il fallait creuser jusqu’à 4 m de profondeur sur un sol argileux. Face à cela, la loi Elan 2018 oblige désormais une étude du sol préalablement à la construction d’une maison en cas de sols argileux. Que dit la loi Elan 2018 sur les terrains constructibles ? Les réponses.
Plan de l'article
Qu’est-ce que la loi Elan 2018 ?
L’article 68 de la loi Elan 2018 rajoute au sein du Code de la construction et de l’habitation une partie dédiée à la « Prévention des risques de mouvement de terrain différentiel consécutif à la sécheresse et à la réhydratation des sols » (L. n° 2018-1021, 23 nov. 2018, art. 68, JO 24 nov.). La loi Elan a été adoptée au Sénat le 16 octobre 2018. Puis elle est entrée en vigueur depuis 2020.
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Comme vous pouvez le lire sur cette page, les résultats d’analyse du sol font partie des conditions techniques à prendre en compte pour trouver un terrain constructible fiable. La loi Elan vise ainsi à protéger les futurs nouveaux propriétaires d’un terrain. Elle sert également à faciliter la construction de nouvelles bâtisses. Cette loi oblige un vendeur de terrain, dans certains cas, à réaliser une « étude géotechnique préalable » (EGP). De nouveaux textes sont apparus via un décret pour appuyer cette réglementation.
Une étude géotechnique préalable obligatoire
Une étude conforme à la norme NF P94-500
Le vendeur d’un terrain non bâti est dans l‘obligation de fournir des informations concrètes sur le niveau de risque retrait-gonflement des argiles (RGA) auprès du potentiel acheteur. Afin de déterminer cela, il faut réaliser une étude géotechnique. Une étude géotechnique préalable est valide sur une durée de 30 ans dans le cas où « aucun remaniement du sol n’a été effectué. Les résultats de cette étude révèleront les risques encourus à l’échelle du terrain. Les différentes parties joindront les résultats à la promesse de vente, à l’acte authentique de vente ou bien au titre de propriété.
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Pour le vendeur, le contenu de l’étude géotechnique doit être de niveau G1 PGC (Principes Généraux de Construction) respectant la norme NF P94-500. Une étude géotechnique de conception G2 sera nécessaire pour l’acquéreur qui souhaite construire sur le terrain. Cette étude détermine la mise en place des ouvrages géotechniques. En fonction des risques identifiés, les résultats proposeront des mesures préventives pouvant les minimiser.
Les composantes de l’étude géotechnique
L’étude géotechnique comporte deux étapes essentielles :
- l’étude de site,
- les Principes Généraux de Construction.
L’étude de site (ES)
Cette phase consiste à rassembler tous les documents relatifs au terrain et à son historique. En cas de nécessité, une visite de site peut être programmée.
Les Principes Généraux de Construction (PGC)
Cette phase permet d’apporter plus de précisions sur le contexte géologique et géotechnique du site. Les risques majeurs sont identifiés. Les PGC fournissent plusieurs points essentiels au projet :
- la zone d’influence géologique (ZIG),
- les niveaux de sol porteur,
- les types de fondations,
- les améliorations à faire sur le sol.
