Après maintes réflexions, vous avez fait le choix de succomber au charme de l’immobilier ancien. Mais puisque vous vous apprêtez à concrétiser un projet de toute une vie, pas question de vous laisser avoir par une architecture atypique ou de jolies moulures. Pour vous prémunir de toute déconvenue et éviter que le bien ne se transforme en gouffre financier après l’achat, vous devez l’ausculter sous toutes les coutures avant de vous engager. Nous vous conseillons surtout d’être extrêmement attentif aux 5 éléments suivants.
Plan de l'article
L’état de la cheminée
Au moment de visiter une maison ancienne, il est important de vérifier que sa cheminée a fait l’objet d’un entretien digne de ce nom. Qu’elle soit à foyer fermé ou ouvert, une cheminée mal entretenue est un véritable nid de suies, de bistres et d’autres résidus issus de la combustion. Les risques d’embrasement des conduits sont en l’occurrence particulièrement conséquents. Il convient de souligner qu’une bonne partie des incendies domestiques qui se sont produits en France est liée à des feux de cheminée. Une cheminée mal entretenue rime aussi avec émanation de fumées potentiellement toxiques (monoxyde de carbone notamment) dans le bâtiment, mais également de rejets de particules fines dans l’atmosphère.
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L’entretien d’une cheminée passe irrémédiablement par son ramonage. Cette opération requiert l’intervention d’un ramoneur chevronné comme Ramoneur-debistrage.com et, selon RSDT (Règlement sanitaire départemental type) doit s’opérer au moins 2 fois par an. Le ramonage consiste en l’élimination des agrégats polluants se trouvant sur le bord du conduit d’évacuation. Selon le cas, il peut être chimique ou mécanique. La première méthode étant insuffisante sur la durée, il vaut mieux privilégier la seconde.
Dans l’éventualité où le ramonage n’aurait pas pu déloger les résidus qui se sont incrustés dans les parois du conduit, une opération de débistrage s’impose. Là encore, l’intervention d’un ramoneur est préconisée. Ce dernier peut, soit utiliser une poudre anti-bistre (débistrage chimique), soit une débistreuse (débistrage mécanique), une machine à mouvement rotatif et doté de masselottes.
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En bref, avant d’aller plus loin dans l’inspection du bien, n’hésitez pas à exiger du vendeur un certificat de ramonage annuel.
Le document de diagnostics techniques
Avant la vente d’un bien immobilier, la législation en vigueur impose l’établissement d’un document de diagnostics techniques (DDT). Ce dernier regroupe le compte-rendu de tous les diagnostics obligatoires que le vendeur doit faire réaliser à ses frais exclusifs. Loin d’être anodin, ce rapport vous informe sur les éléments de la maison pouvant potentiellement présenter des risques, tant pour votre santé que pour votre sécurité. Le DDT doit en principe annexer à la promesse de vente et inclure les diagnostics suivants :
- loi Carrez,
- DPE (diagnostic performance énergétique),
- CREP (constat de risque d’explosion au plomb),
- ERP (état des risques et pollutions)
- état d’amiante,
- état relatif à la présence de termites,
- état de l’installation intérieure de gaz et d’électricité (ne concernant que les biens de plus de 15 ans),
- état de l’installation d’assainissement non collectif,
- diagnostic bruit ou état des nuisances sonores (si la maison ancienne est établie dans une zone prévue à l’article L. 112-6 du Code de l’urbanisme).
Ce document vous donnera aussi une indication des travaux à entreprendre s’il faut rénover la maison après son achat. Bien sûr, s’il est légalement impossible de vendre sans les diagnostics obligatoires, la transaction peut s’opérer, quel que soit le résultat des diagnostics, dans la mesure où l’acquéreur est prêt à s’engager dans des travaux de rénovation suite à l’achat.
Les défauts apparents
Après avoir contrôlé l’état de la cheminée et analysé le DDT, vous devez faire un tour d’horizon du bâtiment pour qu’aucune anomalie apparente ne puisse vous échapper. Portez une attention toute particulière à l’état des revêtements muraux, des sols, de la toiture, des parois, des menuiseries… N’hésitez pas à évaluer l’état de la charpente en visitant les combles.
Le but est d’identifier les éventuels problèmes de nuisibles ou de fuites. Après, il est question de contrôler la ventilation de la maison, sans oublier l’état des tuyauteries, des installations de plomberie, de la chaudière…
Les anomalies invisibles ou malfaçons
Lorsque l’on est un néophyte dans le domaine de la construction, il s’avère difficile d’identifier les éventuelles malfaçons ou défectuosités. Si tel est aussi votre cas, il est dans votre intérêt de vous faire accompagner par un professionnel. Il existe cependant certains signes qui ne trompent pas.
Par exemple, des tâches apparentes aux plafonds, sur le bas des murs, sur un lambris ou sur le sol sont révélatrices de problèmes d’humidité. Des joints absents ou abîmés peuvent quant à eux cacher des soucis d’infiltrations d’air. Une mauvaise évacuation des eaux souillées domestiques est synonyme de problèmes au niveau de l’assainissement. Il en va de même pour les toilettes bouchées.
Le Plan Local d’Urbanisme
Bien avant de vous engager, nous vous recommandons de porter une attention toute particulière sur le PLU. Le but est de prendre connaissance des éventuels droits de passages et servitudes. Ce plan vous informe de surcroît sur la position de la parcelle au sein de son environnement (espace résidentiel, zones agricoles, urbaines, naturelles ou forestières…). Si la maison ancienne que vous convoitez appartient à un lotissement, le PLU vous indique les règles relatives à ce lotissement.
